Kwart verkochte woningen nog altijd zonder energielabel

Kwart verkochte woningen nog altijd zonder energielabel

Volgens onderzoek van Calcasa uit Delft ontbreekt bij verkooptransacties van woningen in 26% van de gevallen het sinds 1 januari 2015 verplichte ‘definitieve’ energielabel, als is sprake van een stijgende trend. Opvallend is dat volgens het onderzoek het waarde-effect van het label zeer beperkt is.

Statistisch analysebureau voor onroerend goed Calcasa heeft in kaart gebracht hoeveel woningen bij verkoop voorzien zijn van een energielabel, ingedeeld naar woningtype en bouwjaarklasse. Gemiddeld over alle maanden sinds 1 januari 2015 heeft 74% van de verkochte woningen een geldig en geregistreerd label bij verkoop, schrijft Calcasa in een persbericht. Met de introductie van dit doe-het-zelf energielabel ruim een jaar geleden, werd ook een sanctie ingevoerd op het ontbreken van het label. De boete voor een huiseigenaar bedraagt maximaal 405 euro.

Forse spreiding

Calcasa heeft de data van RVO en het kadaster bewerkt om de vertegenwoordiging van het energielabel naar woningtype weer te kunnen geven. Het blijkt dat bij verkochte hoek- en tussenwoningen het vaakst een definitief energielabel werd geregistreerd. Ongeveer 82% van de transacties werd begeleid door een geldig label. Daartegenover staan de vrijstaande woningen, waarvan bij transactie in slechts 62% van de gevallen een energielabel werd overlegd. Ook valt op dat van woningen gebouwd in de periode 1985-2005 de meeste energielabels worden geteld. Juist jonge woningen, gebouwd na 2005 scoren het slechtst, met ook 62%.

Calcasa2016051

De data die Calcasa heeft bewerkt gaat over de transacties geregistreerd in het Kadaster over de periode januari 2015 tot en met maart 2016. In onderstaand diagram is het voorkomen van woningen naar labelklasse weergegeven. Dit is gebaseerd op 166.100 transacties met een geregistreerd label, van woningen met een koopsom tussen de 50.000 en 1 miljoen euro en een woonoppervlak van meer dan 25 m2. Ruim de helft van de in deze periode verkochte woningen heeft een label in categorieën A, B en C.

Calcasa2016052

Van de 7,6 miljoen woningen is van 2,9 miljoen een energielabel geregistreerd. Voor het overgrote deel, bijna 90%, gaat het om het ‘oude’ energielabel. Zo’n 600.000 hiervan zijn opgemaakt volgens een volledige EPC berekening. Voor 12% gaat het om het natte vinger label, de doe-het-zelf-methodiek via de webtool van RVO.

Effect energielabel op woningwaarde beperkt

Opvallend is dat uit het onderzoek geen relatie blijkt tussen toegekend energielabel en de woningwaarde. Opnieuw gaat het hier om de transacties over de afgelopen vijftien maanden. Het waarde-effect van het energielabel is beperkt, schrijft Calcasa in hun kwartaalrapport. Hiervoor heeft men de vierkantemeterprijs afgezet tegen de labelklasse en in onderstaande tabel is te zien dat de spreiding zeer beperkt is. Dit is in tegenstrijd met de uitkomsten van de analyses gemaakt door TIAS Vastgoedlab, Dick Brounen c.s., die wel een aanzienlijk prijsverschil opmerken. Maar Brounen c.s. baseren zich op data van de NVM, dat minder transacties omvat dan het Kadaster, vooral buiten verstedelijkt gebied.

Calcasa2016053

De gepresenteerde cijfers maken niet zichtbaar voor welk deel van de transacties het ‘oude’ of ‘nieuwe’ energielabel van toepassing was. Omdat de toegevoegde waarde van het natte vinger label zoveel beperkter is dan de eerdere versie, opgemaakt door een onafhankelijk expert, zou het kunnen zijn dat voor transacties onder het nieuw label het prijseffect ook lager is. Het een jaar geleden geïntroduceerde ‘label light’ zoals Brounen het eerder op deze website noemde, verschaft (veel) minder informatie en een gevolg daarvan kan zijn dat de verschillen in transactieprijs kleiner worden.

Bij 26% geen energielabel

Voor het ontbreken van een energielabel bij verkoop van een woning kan de eigenaar een boete krijgen. De Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT) houdt als toezichthouder en handhaver bij hoeveel transacties met correct label hebben plaatsgevonden. Over 2015 was ongeveer 75% van de transacties in orde, dus 25% niet. In die gevallen stuurt RVO een lijst met adressen van woningen die zijn verkocht maar waarvoor geen definitief energielabel is geregistreerd naar ILT. Vervolgens worden ‘attenderingsbrieven’ verstuurd, met de oproep alsnog het label in orde te maken. Over de periode januari tot en met mei van 2015 ging dit om bijna 8000 herinneringen, zo laat ILT aan EnergieOverheid weten. Voor een deel geven de ontvangers van de brief gehoor aan de oproep, maar inmiddels zijn over de periode januari tot en met maart 2015 aan 1674 gevallen een aanmaningsbrief verstuurd (stand per 20 mei jl.), als laatste stap voor het opleggen van de zogenoemde ‘last onder dwangsom’, de boete van 405 euro.

Het aantal woningeigenaren dat weigerachtig blijft het energielabel in orde te maken lijkt momenteel ongeveer één derde uit te maken van het aantal dat eerder is aangemaand. Het zal moeten blijken hoeveel alsnog een label (laten) opmaken, al hoeft dat in praktijk niet. Degene die de boete betalen zijn van ILT af. Want, zo zegt de dienst: ‘Als de last onder dwangsom niet leidt tot het definitief maken van het  energielabel en de boete daadwerkelijk wordt geïnd, is in principe het handhavingsproces ten einde.’ Wel wijst ILT erop dat de nieuwe bewoner de oude eigenaar altijd nog aansprakelijk kan stellen voor het niet opleveren van een juist label. Maar in praktijk hoeven we daar weinig van te verwachten; labelloos blijft labelloos.

Toezicht op deskundige rammelt

Eerder deze maand liet de Rekenkamer weten vraagtekens te stellen bij de betrouwbaarheid van het energielabel. In dat bericht werd duidelijk dat minister Stef Blok het toezicht op de kwaliteit van de labels zou opstarten, iets waarvoor ILT al geruime tijd ‘voorbereidende werkzaamheden’ uitvoerde. De dienst liet eerder dit jaar weten dat ‘op korte termijn wordt gestart met dit toezicht’. Tot op heden heeft ILT nog geen overtredingen van de erkend deskundigen geconstateerd. Dit is interessant, omdat voor een energielabeldeskundige die een overtreding begaat – een verkeerd label toekent – een boete dreigt van maar liefst 20.500 euro en bij opzet zelfs maximaal 82.000 euro en een gevangenisstraf van 4 jaren. Voor een label dat hij of zij voor amper een tientje moet afgeven, op basis van de webtool van RVO en de inhoudelijk niet te controleren bewijsstukken van de woningeigenaar.

ILT zegt hierover het volgende: ‘De ILT handhaaft de kwaliteit van de toetsing door de erkend deskundige. Van een overtreding kan sprake zijn indien de erkend deskundig een definitief label afgeeft op basis van een onvolledig dossier waarbij de vereiste bewijzen op bepaalde aspecten ontbreken, of waarbij de geleverde bewijzen onvoldoende aannemelijk maken dat een bepaalde energiemaatregel getroffen is.’ Maar inhoudelijk is ILT dus niet tot controle in staat, men beperkt zich tot het beoordelen of de energielabeldeskundige zich aan de voorgeschreven methode heeft gehouden. ‘Leidraad is de Regeling energieprestatie gebouwen, waarin de vereisten voor bewijsstukken zijn opgenomen. De ILT heeft de taak om te toetsen of de deskundige een juist besluit heeft genomen voor eventuele aanpassing van het voorlopige label, op basis van de geleverde informatie.’

Hier zit dus het lek. Als een woningeigenaar door onwetendheid, onbegrip, de werking van de internetapplicatie of dus zelfs bij boze opzet verkeerde gegevens doorspeelt, is daar geen inhoudelijke controle op. ILT zegt: ‘De ILT heeft de opdracht om te controleren of de erkend deskundige terecht bewijsstukken voor het energielabel heeft geaccepteerd (gecertificeerd).’ En: ‘Het is primair de verantwoordelijkheid van de woningeigenaar om de juiste informatie aan te leveren.’

Deskundige ‘gelukkig’ niet verantwoordelijk

Navraag bij de vereniging van energieprestatie-adviseurs AvEPA geeft een gelijkluidend beeld. Bestuurslid Hugo Breuers zegt desgevraagd: ‘De erkend deskundige dient exact de handleiding te volgen. Niet denken, maar doen wat er staat. Zolang de erkend deskundige naar eer en geweten netjes de handleiding volgt is de erkend deskundige gelukkig niet verantwoordelijk voor al dan niet bewuste misleiding of zelfs fraude door woningeigenaren.’ Zo bezien bestaat er dus in praktijk geen harde borging van de kwaliteit van het label, maar dat ligt niet aan ILT of aan de erkend deskundige, het is inherent een gevolg van de gekozen systematiek met ‘goedkeuring op afstand’.

Breuers zegt vervolgens: ‘De AvEPA is stellig van mening dat de erkend deskundige, zolang hij zich netjes aan de handleiding heeft gehouden, niet aansprakelijk kan zijn. […] Erkend deskundigen die fouten maken, komen terecht voor de geschillencommissie. Klanten die het niet eens zijn met de methodiek moeten bij de overheid zijn.’

Waar de Rekenkamer eerder vraagtekens stelde, blijkt uit bovenstaande overduidelijk dat het systeem niet deugt en als het om de inhoud van het energielabel gaat, de woningeigenaar alléén staat. De uit eigen onderzoek van het ministerie van wonen gebleken afwijkingen van labelklassen, volgens Stef Blok in ‘slechts’ 14% van toegekende labels, zullen bij de huidige werkwijze van RVO, ILT en de deskundige op afstand niet verbeteren. Nu waarde-effect uitblijft en verbetermaatregelen volgens de Rekenkamer door woningeigenaren niet genomen worden, kunnen we het energielabel in huidige vorm definitief afserveren.